높은 집값과 대출 규제로 인해 내집 마련이 쉽지 않습니다. 전세가 역시 고공행진을 하고 있어 주거 안정이 더 어려워졌습니다. 이런 상황에서 민간임대아파트가 관심을 받고 있습니다. 민간임대아파트에 장점과 단점에 대해서 알아보겠습니다.
민간임대아파트란?
임대아파트란 국민들의 주거 안정을 위해서 제공되는 아파트입니다. 임대아파트는 공공임대아파트와 민간임대아파트 2종류가 있습니다. 공공임대아파트는 공공기관(정부나, LH, SH 등등)에서 주관해서 임대료가 저렴한 대신 입주조건, 전매제한, 아파트 수준이 좋지 않은 단점이 있습니다.
민간임대아파트란 민간(보통은 건설사)에서 시공하고 임대하는 아파트입니다. 민간임대아파트는 공공임대아파트와 다르게 전매(사고파는 것), 임대기간, 평형, 각종 규제에서 자유롭습니다. 요즘 같이 매매가, 전세가가 모두 오를 때는 좋은 거주수단으로 인정받고 있습니다.
민간임대아파트의 장점
세금문제에 대해서 자유롭다
부동산을 취득, 보유하기 위해서는 각종 세금을 내야 합니다. 민간임대아파트는 임차(빌려서)사는 것이기 때문에 이런 세금에 대해서 자유롭습니다. 추가로 임대료에 대한 세금을 연말에 환급받습니다!
임대료가 합리적이고 대출이 많이 나온다
부동산은 대출을 기본으로 하는 자산입니다. 그런데 요즘 각종 대출 규제로 인해서 주택을 구매하기가 쉽지 않습니다. 전세자금대출도 내가 주택을 소유한 경우에는 제한이 많죠.
민간임대아파트는 많은 경우 85%이상 대출이 나오며 보통 주변 시세보다 임대료가 저렴합니다. 민간임대의 경우 반전세(높은 보증금 + 저렴한 월세) 형태로 임대를 합니다.
청약통장 불필요, 입주조건 없음
민간임대아파트는 청약통장을 쓰지 않고, 다주택자도 신청이 가능합니다. 공공임대와 다르게 입주조건이 없습니다. 실거주를 원하시는 분들은 일단 임대아파트를 받아 놓고, 청약을 도전할 수도 있습니다. 다주택자분들 중에서도 투자 목적으로 들어가시는 분들도 있습니다.
임대기간 8년간, 임대료 상승 5%, 8년 후 우선 분양
민간임대아파트는 대부분 8년 임대 후 분양방식을 채택하고 있습니다. 8년 동안은 임대료 상승을 5%만 올릴 수 있습니다. 오랜 기간 거주하실 목적이라면 8년 동안 크게 임대료 걱정을 안하고 살 수 있습니다.
8년 뒤에는 주변 아파트 시세 대비 80%정도로 분양을 합니다. 이때 임차인에게 우선 분양할 수 있는 권리를 줍니다. 분양을 받아 아파트를 소유해도 되고 보증금을 환불받고 이사를 가셔도 됩니다.
전매가 자유롭다
민간임대아파트는 분양권(아파트 소유권과 비슷한 개념)이 아니라 임차권(임차로 살 수 있는 권리)을 사고 팔 수 있습니다. 공공임대는 거주자 요건이 있어서 임차권 전매가 어려운데 민간임대아파트는 자유롭습니다. 건설사에서 양도인수계약서만 작성하면 임차권을 전매나 이전할 수 있습니다.
공공분양에 비해 아파트 상태가 좋다
일반적으로 공공임대에 비해서 아파트 상태가 좋습니다. 공공임대는 건설사에게 남은 이윤이 적기 때문에 들어가는 자재나 공법이 저렴해질 수 밖에 없습니다. 반면 민감임대아파트는 임대 후 분양까지 목표를 두기 때문에 아파트 상태나 마감이 공공임대보다 좋은 편입니다.
민간임대아파트의 단점
소유권이 아니라 임차권일 뿐이다
소유권이 아니기 때문에 지금 살고 있는 집을 다른 사람에게 세를 주는 전대차같은 행위는 어렵습니다. 임대시행사에서는 임차권 전매에 따른 어떠한 법적 책임을 지지 않습니다. 쉽게 말해서 프리미엄과 나머지 계약에 대해서는 법적인 보호를 받기 어렵다는 점입니다.
임대완료 후 분양가는 건설사가 선택한다
8년 임대가 완료 후 분양의 우선권을 주긴 하지만 집값이 많이 올랐을 때 건설사가 마음대로 분양가를 선정할 수 있습니다. 대부분 주변 시세 대비 저렴하게 분양하기는 하지만 법적으로 가격을 높게 분양해도 상관은 없습니다. 후에 분양까지 고려하신 분들은 가격이 너무 올라서 다른 집을 알아봐야 되는 경우도 있습니다.
결론
민간임대아파트는 부동산 상승기에 실거주하기에 좋은 선택이 될 수 있습니다. 투자자분들은 임차권으로 프리미엄을 노려볼 수도 있구요. 하지만 임차권 거래를 할 때 법적인 보호를 받기 어렵다는 점, 8년 뒤 분양 가격은 정해지지 않았다는 점을 아셔야 합니다.
마지막으로 민간임대아파트는 아파트마다 분양 공고 사항을 꼼꼼하게 보셔야 합니다. 민간에서 하기 때문에 건설사마다 임대조건이 다양하기 때문입니다. 그럼에도 요즘 같은 상승장에서 8년 동안 거주의 안정성을 확보하기에는 좋은 선택인것 같습니다.
