안녕하세요. 경제독립입니다.
요즘 서울 부동산 가격이 떨어지면서
이제 폭락의 시작이라고 말하는 분들이 많습니다.
과연 진짜 그럴까요?
결론부터 말하면 그럴 확률은 거의 없습니다.
물런 아무도 미래는 모르죠.
내일 당장 어떤 변수로 인해서 폭락이 올 수도 있습니다.
코로나 장기화로 인해서 어려울 수는 있어요.
많은 가격 상승으로 인해서 조정이 올 수는 있습니다.
하지만 언론에서 이야기하는 폭락은 안와요.
그 이유에 대해서 설명해드리겠습니다.
가격하락은 공급이 많거나 수요가 없어야 한다.
모든 자산의 가격은 수요와 공급이 결정합니다.
가격이 하락할려면 공급이 많아지거나 수요가 없어야 합니다.
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저번글에서 설명했던 것처럼 서울은 공급이 없습니다.
주변 경기도에도 광주시를 제외하고는 큰 공급이 없습니다.
수도권에 급격한 가격하락은 안올껍니다.
그리고 양도세 중과로 인해서 집을 팔지도 못하게 만들었습니다.
다른 지역현황 중 의미있는 공급이 있는 곳은
광역시는 부산, 대구, 인천, 대구
충남은 계룡시, 아산시
전남은 여수, 순천 정도 입니다.
그중에서도 인천, 대구가 꽤 공급이 있습니다.
이 지역이 떨어진다는 의미가 아닙니다.
다만 이런 지역을 투자할때는 개별물건의 가치를 조금 더 보셔야 합니다.
위에서 언급한 지역 빼고는 다 공급부족입니다.
그러면 가격이 떨어질 확률이 적겠죠.
그다음은 수요입니다.
KB매수지수가 빠졌다고 하는데 과연 그럴까요?
(KB매수지수는 공인중개사분들에게 매도자/매수자 중 누가많은지 물어보는 겁니다)
아직 서울은 101정도입니다. 살려는 사람들이 많아요.
그리고 무순위 청약을 보시면 수백 대 일입니다.
아직 살려는 사람들은 많습니다.
수요와 공급에 문제가 없어요.
집값 안 빠집니다.
언론에서 어려운 도표와 용어로 설명하는 다른 변수를 볼께요.
미국채 금리가 어쩌고, 연준위가 어쩌고, 한국은행이 어쩌고..
영향을 주지만 수요와 공급 앞에서는 미미합니다.
(갑자기 한국은행이 기준금리를 10%올리지 않은 이상은)
제 주변에도 집값 너무 오른거 아니냐고
지금 사면 상투 아니냐고 물어보시는 분들이 있습니다.
"제가 멀 알겠어요. 근데 저는 실거주면 한채 살것 같아요."
라고 대답합니다.
추가로 가격이 급등하지 않은 지역은 신축 분양권을
신축가격이 급등하면 준신축이나 입지좋은 구축을 추천드립니다.
(신축이 더 올라가지만 가격이 너무 부담될 수 있어서요)
나중에 집값 하락이 올 수도 있습니다.
대부분의 진짜 부동산 투자자분들이 말하는
하락의 포인트는 3가지 입니다!
1. 공급이 많아진다. (공급이 제일 중요해요)
2. 미분양 쌓인다. (수요가 줄어드는 겁니다)
3. 거래량이 감소한다. (이것도 수요가 줄어드는 거죠)
다른 이야기를 하시는 분들은 축구 경기에서 선수나 감독이 아닌
그날의 온도, 축구장 잔디를 이야기하는 거랑 같아요.
세부 지역별로 미분양을 살펴보죠.
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| 출처 : 부동산 지인 |
문제 없습니다. 킵고잉
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| 출처 : 부동산 지인 |
대구도 공급이 많아서 걱정했는데 수요가 살아있습니다.
신축수요가 살아있으면 가격을 방어할 확률이 높죠.
대부분의 지역이 비슷한 흐름을 보입니다.
근데 진짜 영원히 부동산 가격이 오를까요?
진짜 폭락하는 곳을 한번 보시죠.
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| 출처 : 부동산 지인 |
바로 제주도 입니다.
보이세요? 미분양이 폭팔하고 있습니다!
2015년도에 제주도 살기열풍이 불면서 미분양이 급속히 감소하다가
최근에는 급격하게 냉각되는 모습입니다. 이런 곳이 하락하는 곳입니다.
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| 출처 : 부동산 지인 |
공급은 문제가 없는데 수요가 없어서 하락하는 곳이죠!
(버틸 수 있는 여력만 있으면 제주도도 나쁘지 않은 것 같습니다)
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| 출처 : 부동산 지인 |
전세와 매매가격이 많이 떨어진 모습이 보이네요.
공급 부족의 영향인지 최근 다시 가격이 상승할려는 것 같습니다.
서울과 경기도 부동산 가격 조정이 아닌
폭락을 주장하는 언론은 듣지 마세요.
그 사람들은 여러분의 자산을 지켜주지 않습니다.
영원한 상승장은 없어요.
언젠간 공급이 확대되고 미분양이 쌓이면
다시 기나긴 하락장이 시작될 수 있습니다.
정리하자면 부동산 하락은 공급과다와 수요부족으로 생긴다.
그런데 서울과 수도권은 아직 이런 시그널이 전혀 없다!
글 읽어주셔서 감사합니다!
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