안녕하세요. 경제독립입니다.
오늘은 인구감소와 부동산 시장에 대해서 이야기해볼까 합니다.
인구감소는 생각보다 빠르게 시작
올해부터 우리나라 인구가 처음으로 감소했다고 합니다. 코로나 사태로 인해서 취업, 결혼, 출산이 모두 어려워지면서 생각 보다 빠르게 인구가 감소하기 시작했네요.
출산 정책은 사회, 문화, 경제적인 문제가 섞여 있어서 단기간에 해결되기는 어려울 것 같습니다. (저도 애가 2명인데 육아가 정말 쉽지 않네요. 솔직히 저도 주변에 출산은 선택이지 의무가 아니라고 말합니다.)
언론에서는 인구 감소로 인해서 경제침체, 부동산폭락, 대한민국 소멸이라는 극단적인 이야기를 하고 있습니다. 미래를 알 수는 없지만 앞으로 펼쳐질 상황과 부동산시장에 대해서 알아보도록 하겠습니다!
지방은 점차 소멸될 것이다
지방은 장기적으로 소멸될 것입니다. 특히 노인인구가 많고, 일자리가 없는 지방은 진짜 말 그대로 소멸될 수도 있습니다.
지방은 유령도시가 될 것입니다. 특별한 아이디어와 운이 맞아서 잠깐 반짝이는 지방이 있을 수 있으나 장기적으로 우리 기억 속 할머니, 할아버지들이 계시는 농촌은 유지되기 어려울 것입니다. 이런 지역의 부동산은 부모가 자식한테 물려 줄 수도 없고 처분하기 어려운 자산이 될 것입니다.
사람이 떠나고 폐허로 남게 되면 그 지역 역시 슬럼화가 진행되고 더욱 가치는 떨어지는 악순환이 반복될 것입니다.
서울과 수도권은 살아남는다
인구가 감소해도 핵심입지는 살아남습니다. 특히 서울과 수도권 핵심입지는 없어질 수가 없습니다. 일본도 도쿄의 핵심입지는 가치가 꾸준하게 상승했습니다. 우리나라 지방이 대부분 소멸한다고 해도 서울과 주변 중심 수도권의 부동산은 꾸준히 우상향 할것입니다!
하지만 문제는 이런 곳은 가격이 너무 비싸죠. 서울 강남 빌딩, 여의도 건물, 판교의 아파트가 좋은 지는 다 알고 있지만 문제는 가격이죠. 특히 요즘같은 대세상승장에서는 일반인들은 들어갈 수가 없죠.
기간산업이 있는 지방은 생존
오늘 주제의 핵심입니다. 지방 시골은 소멸하고 서울과 수도권은 계속해서 성장해 나갈 것입니다. 현재 저렴한 지방은 투자가치가 없고 서울과 수도권은 너무 비싸고 그럼 우리는 어떻게 해야할까요?
제가 생각하는 해답 중 하나는 기간 산업(Key Industry)가 있는 지방입니다. 우리나라는 7대 기간산업이 있습니다.
항공, 해운, 자동차, 조선, 기계, 전력, 통신 사업이죠. 이런 산업이 들어간 지역은 망하기가 쉽지 않죠. 인구가 줄어들어 일할 사람이 없다면 국가나 기업에서는 전략적으로 사람을 기간산업 위주로 배치할 것입니다. 코로나가 터져도 기간산업 안정기금 지원으로 이런 산업은 살립니다.
여기에 추가로 설비에 조 단위가 투입되는 석유화확, 제철소 같은 업종이 있는 지역은 위기를 극복할 확률이 높습니다. 단순 제조업이 아닌 이런 산업은 해외로 이전하기가 쉽지 않습니다. 경제적으로 해외에 이런 조 단위 투자를 하기도 부담스럽고, 정치적으로 위의 산업이 빠져나가는 것을 허락하지 않기 때문이죠.
이런 기간산업이 있는 곳을 눈여겨 보신다면 투자지역이 눈에 보이실 겁니다!
전반적인 양극화의 시대
인구감소로 초래되는 부동산은 결과적으로 양극화의 심화입니다. 먼저 기간산업이 있는 지방과 없는 지방의 양극화, 지방과 수도권의 양극화가 심화될 것입니다. 양극화는 부동산뿐만 아니라 소득, 환경, 교육과 같은 전방위에서 나타나고 더 심화될 것입니다.
지방에서도 양극화는 심화될 것입니다. 같은 산업단지 내에서도 핵심 엔지니어와 단순 노동자의 임금격차는 더 심해질 것입니다. 단순 노동직에서는 해외에서 들어오는 외국인 노동자와도 경쟁을 해야 될 것입니다. 그렇게 되면 고소득자가 살고 있는 지역과 저소득층이 모여사는 슬럼화된 지역이 나뉘게 될 것입니다. 이런 격차는 점점 심화 될 것입니다.
결론
인구감소는 대한민국 소멸이라는 극단적인 결과보다는 지방의 소멸과 부동산 양극화를 심화시킬 가능성이 큽니다. 하지만 전체적인 파이인 GDP는 계속 증가할 것입니다. 문제는 내가 그 커진 소득을 내가 먹느냐 못 먹느냐가 문제입니다.
결국 새로운 기술을 계속 공부하고 비즈니스를 시도하고, 저평가된 지역에 계속 투자해야 합니다. 인구감소는 바로 부동산 폭락을 가져오는 것은 아닙니다. 공부하고 대처하고 그 와중에서 기회를 찾아야 합니다. 저는 그 기회를 기간사업이 있는 지방에도 있다고 생각합니다.
읽어주셔서 감사합니다!
