요즘 부동산 시장이 굉장히 뜨겁습니다. 때문에 많은 분들이 투자에 대해서 관심이 많은데요. 오늘은 부동산 투자 중 갭투자분들이 꼭 알아야하는 내용에 대해서 알아보겠습니다!
갭투자란 무엇인가?
다른 말로 전세 레버리지 투자라고 하는데요. 쉽게 말해서 집을 살때 다른 사람의 전세자금을 이용해서 산다는 것입니다. 예를 들면 3억짜리 집에 전세가 2.5억이라고 하면 5천만원으로 살 수 있는 거죠. 장점은 적은 금액으로 주택을 소유할 수 있다는 것이고 단점은 전세가 안나갔을 때는 계약금을 날릴 수 있다는 것입니다.
근데 이게 생각보다 쉽지 않습니다. 매매가와 전세가가 붙는 시점도 봐야하고, 물량도 봐야됩니다. 어렵지만 적은 자본으로 큰 수익을 볼 수 있고 정부의 대출규제 덕분에(?) 갭투자가 강제되는 경우도 있습니다. 그러면 본격적으로 초보 갭투자자분들이 꼭 알아야 될 내용을 알아보겠습니다.
최악의 상황을 먼저 고려해라
최악의 상황을 먼저 고려하세요. 최악은 전세입자를 못찾았을 때 계약금을 포기해야 되거나 주담대, 지인활용, 신용대출 등으로 잔금을 내야되는 경우가 있습니다. 두가지 경우를 감당하지 못하면 투자를 시작하면 안됩니다.
기억하세요. 투자는 버는 것보다 적게 먹어도 날리지 않는게 중요합니다.
자본금은 넉넉하게 잡자.
내가 좋은 투자처라고 생각하면 다른 사람 눈에도 좋아보입니다. 투자자들이 몰리는 시점에는 전세 빼기가 상당히 어렵습니다. 내가 생각한 갭이 5000이라고 하면 1.5배 정도의 금액은 생각하셔야 합니다. 전세가 맞춰지더라도 수리비가 많이 나올 수 있고 다양한 변수는 항상 존재하기 때문이죠.
전세가를 낮춰라!
위와 비슷한 맥락입니다. 전세 빠르게 빼는 방법은 전세가를 낮추는 겁니다. 각봐서 안될 것 같으면 전세가를 낮추세요.투자자 입장에서는 한푼이 아쉽지만 전세가 안나가서 드는 금융비용보다는 저렴한 경우가 대부분 입니다.
매매시 잔금은 길게잡고, 특약을 활용하자
매매 시 잔금은 최대한 길게 잡으시길 바랍니다. 적어도 3달 이상은 잡으시길 바랍니다. "잔금은 전세입자가 맞춰지는 시점으로 한다." 라는 특약은 최고입니다! 이런 특약은 잘 안해 주지만 한번 꼭 물어보세요. 물어보는 건 돈 안듭니다.
매매 부동산 말만 듣지말고 광고하자.
매매 시 전세계약은 무료로 해주시는 분들이 많습니다. 중개사분들도 사람이기 때문에 전세 맞추는 것에 적극적이지 않습니다. 잔금 기한이 3달이라고하면 1달정도만 기달리고 나머지는 적극적으로 광고하셔야 됩니다!
광고하는 방법은 쉽습니다. 주변 부동산에 전화해서 "00아파트 전세 광고할려구요" 라고 말하시면 끝납니다! 복비를 추가로 부담하셔야 하지만 복비보다 전세 못 맞췄을 때의 금융비용(중도상환수수료 등등)이 클겁니다. 추가로 호갱노노, 피터팬 등등 가능한 모든 방법을 고려해서 광고하세요!
다양한 대출을 알아봐야 합니다
이런 저런 노력을 해도 안나간다면 최악의 상황도 고려해야 합니다. 내돈으로 잔금을 맞추는 것이죠. 요즘 대출 규제가 심해졌지만 두드리면 열립니다. 뱅크몰, 뱅크아이, 2금융권, 1금융권 등등 두드리면 됩니다.
추가적인 팁은 상황을 봐서 중도상환수수료와 이율을 잘 봐야합니다. 전세가 그래도 나갈 것 같다면 이율은 높더라도 중도상환수수류가 싼 걸로 공실이 오래갈 것 같으면 반대로 하시면 됩니다!
언젠가는 나간다
전세계약이 성공했든 내돈으로 잔금을 냈던 시간이 지나면 전세는 언젠가는 나갑니다. 투자는 어느 순간에는 그냥 기달리는 게 전부인 경우가 있습니다. 그리고 위의 노력을 다했는데도 안나간다면 내 투자 타이밍에 문제가 있어던 거죠. 그냥 기달려야 되는 경우도 있습니다.
결론
갭투자는 전세금을 레버리지로 부동산을 사는 방법입니다. 적음 금액으로 부동산을 사는 장점도 있지만 감당하지 감당하지 못하면 리스크가 크기도 합니다.
그래서 감당하지 못한 물건은 예초에 시작하지 않는다. 자본금을 넉넉하게 잡고, 광고하고 기달리고 결과에 대해서 수긍하고 다음 투자를 해야합니다.
