인사말
안녕하세요. 경제독립입니다. 오늘은 제가 관심있게 보고 있는 지역인 거제 부동산에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 본 포스팅은 투자권유가 아닙니다.
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거제시
거제시는 경상남도에 위치한 섬이었지만 거제대교, 신거제대교, 거가대교 등으로 연결되어 현재는 내륙 같은 지역입니다. 인구는 24만명으로 1980년대 대우조선해양, 삼성중공업이 활성화되어 우리나라 조선 사업을 이끌어 가고 있습니다.
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| 출처 : 구글지도 |
시민들 대부분은 조선업에 종사하고 있습니다. 10명 중 6명은 조선업에 종사하고 있다고 할 만큼은 많은 인원들이 조선업에 종사하고 있고, 특히 외국인의 비율도 경남에서 가장 많은 수준입니다. 조선업이 호황일 때는 소득수준과 물가가 상당히 높았던 지역이었습니다.
조선업의 침체와 공급과잉
하지만 반대로 조선업의 불황이면 지역 경제 자체가 흔들리게 됩니다.
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| 출처 : 네이버 뉴스검색 |
조선경기의 악화, 공급폭탄으로 그동안 고전해왔습니다. 대우조선해양은 2017년 영업손실은 4900억, 18년은 4100억으로 누적 적자가 쌓여가고 중국의 저가 수주로 인해서 전국 실업률 1위를 기록하는 등 지역 경제는 너무 좋지 않았습니다.
공급과잉
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| 출처 : 부동산 지인 |
거기에 더해 거제 부동산은 공급까지 과잉이었습니다. 12년부터 지속적으로 공급이 많았고 지역경제가 바닥을 치는 15~19년까지도 지속적으로 공급이 과잉되었습니다. 그래서 서울과 수도권을 중심으로 부동산 상승시기에도 미분양이 속출하는 현상이 나타났었죠.
(제가 생각하는)거제부동산 예측
미래를 아는 사람은 사람은 아무도 없지만 제가 생각하는 거제 부동산은 이제 바닥을 다지고 올라고오고 있다고 생각합니다. 조선경기 악화, 공급과잉이라는 부동산에서 가장 최악의 악재는 이미 다 나왔습니다. 바닥도 다졌고 이제는 다시 반등할 시기라고 생각하고 있습니다.
1. 조선 경기가 다시 돌아오고 있습니다
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| 출처 : 네이버 뉴스 검색 |
조선 경기로 영향을 많이 받는 곳이라고 하면 반대로 조선 경기가 돌아서면 거시적인 경제여건과 달리 지역경제만으로 나홀로 호황이 될 수 있는 곳입니다.
2. 주변 지역이 규제지역으로 지정되었습니다
이번 정부의 부동산 정책으로 인하여 수도권 전 지역, 전국 광역시는 규제지역이 되었습니다. 부산, 창원, 김해가 모두 규제지역으로 지정되어 투자자들에게 풍선효과를 받을 수 있을 것으로 판단됩니다.
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| 이제 살만한 곳(?)은 거의 규제지역.. 출처 : 호갱노노 |
다른 규제보다 취득세 중과세는 다주택자인 투자자들에게 핵심지역의 똘똘한 한채 아니면 비규제 지역에서의 다주택을 강요하고 있는 상황입니다. 다른 지역은 이미 매매가가 오르고 규제지역으로 신규진입이 어려운 상황입니다.
3. 공급이 적고 절대 가격이 싸다.
제가 가장 중요하고 생각하고 있는 부분입니다. 앞으로 3년 간 e편한세상거제유로아일랜드(22년 7월), e편한세상거제유로스카이(23년11월) 2곳을 제외하고는 추가적인 공급이 없다는 점입니다.
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| 출처 : 호갱노노 |
거제의 준 신축급 아파트의 가격 역시 2억 후반 대로 몇 년간 움직임이 거의 없었습니다. 코로나로 인하여 실물경제는 많이 어렵지만 시장에 유동성은 넘쳐 나고 있습니다.
이런 상황에서 돈의 가치 하락으로 인하여 저평가되었던 지역의 아파트 가격은 상승할 것으로 판단됩니다.
3. 기타 호재
기타 호재는 말 그대로 기타 호재입니다. 큰 흐름을 바꾸지는 못하지만 +@가 되는 호재입니다.
먼저 남부내륙선 입니다. 김천~거제까지 KTX 철도가 연결되는 사업입니다. 예타는 면제되었고 현재 사업이 진행중입니다.
이렇게 되면 대구를 경유하지 않고 거제에서 김천을 경유하게 되서 서울까지 도착시간이 많이 단축됩니다. 착공은 22년 완공은 28년으로 계획되어있습니다.
가덕도 신공항 건설도 호재로 작용할것 같습니다. 논란이 많아 실제로 공항이 건설되고 항공기 운항까지는 변수가 있지만 이런 개발 가능성도 거제 부동산 시장에 좋은 호재로 작용할 것 같습니다.
결론
거제는 우리나라 조선을 이끌어가는 지역이었습니다. 그러나 조선경기 불황으로 몇 년간의 침체를 겪고 있었습니다. 이제 거제에도 온기가 돌기 시작하는 것 같습니다.
거제의 대장인 고현동의 e편한세상거제유로는 가격이 많이 상승했고 다른 아파트들도 투자자들이 진입하고 있는 모습입니다. 역시 시장에는 영원한 상승도 영원한 하락도 없는 것 같습니다.
읽어주셔서 감사합니다
