안녕하세요. 경제독립입니다. 오늘은 2021년 부동산에 대해서 전반적인 저의 생각을 이야기하겠습니다. 이 글은 투자권유가 아닌 개인적인 생각을 작성한 글이니 참고만 하시길 바랍니다.
2021년 부동산 시장도 한마디로 정리하자면 부동산은 계속적인 상승될 것으로 판단합니다. 우리나라 부동산의 중심인 서울을 보시죠.
 |
| 출처 : 부동산지인 |
서울은 공급이 2013년부터 부족했습니다. 19년과 20년 잠깐 공급이 있었지만 그동안의 공급부족을 극복하기는 부족했고 앞으로 공급은 더 없습니다. 그러면 임대사업자들이 주택을 매도해야 하는데 정부의 양도세 중과로 인해서 매도하기도 쉽지 않습니다.
LTV 규제와 고가주택 규제로 인해서 현금부자들을 제외하고 일반인들은 주택을 구매할 수 없는 시장입니다. 대신 전세 대출은 풀어줘서 강제적으로 전세를 살아야 하는 상황입니다. 거기에 계약 갱신권으로 집주인들은 가격을 최대한 높게 받기위해서 전세는 고공행진을 거듭하고 있죠.
 |
| 출처 : 부동산 114 |
전세가가 집가격을 계속 밀어 올리고 있는데 당분간 이런 상황은 계속 될것 같습니다. 이 문제에 대한 해결책이 없습니다. 세수 압박으로 양도세를 풀어줄 수도 없고, 금리를 올릴 수도 없고, 가계부채 때문에 LTV를 풀어줄 수도 없고, 친서민(?) 성향의 정권이기 때문에 전세를 규제할 수도 없기 때문에 이런 상황은 계속 될것입니다.
언제까지 이어질 수는 알 수 없으나 대외적인 변수가 없는한 전세가가 횡보할때까지(더 이상 오를 수 없을 때까지)는 서울 부동산은 계속 오를 것입니다. 이런 부동산의 온기는 이미 경기도를 지나 각 지방으로 퍼지고 있습니다.
시중에 너무 많은 돈과 인플레이션 우려
 |
| 출처 : 수현의 인사이트 블로그 |
현재 코로나발 부양정책으로 엄청난 돈이 시장에 퍼지고 있습니다. 그래프에서 M1은 예금 등 현금성 자산이고 M2는 M1+2년 미만에 금융상품에 묶인 돈입니다. 시중에 돈이 엄청나게 많다는 것이죠. 어려운 말로 하면 유동성이 풍부하다는 것입니다.
이는 자산 가격의 상승을 불러 옵니다. 정확하게는 아파트나 주식의 가격이 오르는 것이 아니라 돈의 가치가 떨어지는 현상이죠. 인플레이션이 우려되는 상황이지만 경기침체 + 코로나로 인해서 금리를 올릴 수도 없습니다. 어느 정도 인플레이션을 감내하면서 부양책을 계속 펼칠 것입니다!
급격한 금리 인상은 역시 어려울 것 같습니다. 미국이나 우리나라나 마찬가지 입니다. 당분간은 이정도 또는 살짝 오른 금리(그래도 저금리)와 정부에서 컨트롤하는 선에서의 인플레이션으로 자산가격은 킵고잉할 것 같습니다.
정부의 공급정책은 5년 이후에나 효력
정부는 규제에서 공급확대로 확실히 방향을 돌린 것 같습니다. 모 장관님의 말에 따라 아파트는 빵이 아니기 때문에 찍어낼 수 없죠. 부지확보부터 공급 완성까지는 시간이 꽤 걸릴 것입니다. 최소한 5년은 기달려야 되는데 현재의 상황에서는 서울은 지속적인 공급 부족이 시달리고 다른 광역시도 몇 곳을 제외하고는 쉽지 않을 것입니다.
실제로 주택을 짓는 공급자는 건설사와 땅주인들인데 분양가 상한제, 초과이익 환수제를 통해서 공급주체들이 공급을 해야하는 동기가 줄어들었습니다. 이런 상황에서 주택의 공급은 원할하지 않을 것입니다. 거기에 최근에 LH 공무원들의 비리의혹도 추가 됬네요. 공급확대 정책은 시간이 많이 걸립니다. 그동안 자산은 계속 상승할 확률이 큽니다.
양극화는 가속
시중에 돈이 많다는 이야기를 계속했는데 솔직히 실물경기는 힘들어졌습니다. 이말은 그만큼 양극화가 심해졌다는 이야기입니다. 이번 코로나와 같은 위기는 양극화를 가속화했습니다.
특히 부동산 시장에서 심해졌는데요. 5분위(고소득)의 주택가격이나 소득은 전반적으로 상승했습니다. 이게 고소득자들이 적극적으로 멀 했다기 보다는 그냥 살던 집값이 오르고 가처분 소득이 있어서 투자했던 자산의 가격이 상승해서 나타는 결과입니다.
반대로 전세나 저가주택에 사시는 분들은 이번 상승장에서 더욱 소외되고 근로소득까지 악화되어 양극화가 더욱 고착되었습니다.
그래서 우리의 전략은?
정부규제도 알겠고, 서울 집값 상승도 알겠고, 돈이 풀려서 자산 가격이 오르는 것도 알겠는데 그럼 어떻게 대응해야 될까요?
금리인상을 대비하자.
먼저 대출 금리인상을 염두해 두어야 합니다. 지금 영끌하셔서 투자하신분들은 이자가 오를 것을 항상 생각하셔야 합니다. 대출과 인플레이션을 정부에서 규제를 못하는게 아니라 안하고 있는 겁니다. 코로나로 인해서 일단 지켜보는 과정이지 어느정도 실물경기가 돌아오면 인플레이션 관리를 적극적으로 할 것입니다.
이때가 언제가 될지 어느정도로 할지는 아무도 모르지만 지금보다는 높은 금리를 감당할 수 있는 범위에서 투자를 하시길 바랍니다!
(내가 살 수 있는) 가장 좋은 부동산을 구입
투자 목적이든 실거주 목적이든 가용 자산에서 가장 좋은 부동산을 사시는 것을 추천드립니다. 이런 자산들은 위기가 왔을 때 하방에 대해서 버티는 힘도 좋고, 나중에 매도하시기도 좋습니다. 서울에 진입하기 힘드시다면 지방의 저평가된 우량 부동산도 좋은 대안이 되실 수 있습니다!
저축만 하는 것이 가장 위험하다
현재 자산시장의 가격이 많이 올랐습니다. 주식, 부동산 등 많은 자산의 가격이 올랐습니다. 그렇지만 지금과 같은 상황에서 나의 자산을 현금으로 저축만 하는 것은 장기적으로 가장 큰 리스크가 될 수 있습니다. 자신의 자산상황에서 가장 좋은 자산을 구매하실 바랍니다!
결론
결론적으로 지금의 자산 시장은 인플레이션으로 인해서 실물경제와 상관없이 상승할 여지가 충분히 있습니다. 실물경제의 위축이라는 위기, 인플레이션 우려로 인한 금리인상을 고려하셔서 가장 좋은 부동산을 구입하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
