안녕하세요. 경제독립입니다!
오늘은 임대차3법과 전월세 계산 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
임대차3법이란?
문재인 정권이 들어서고 20번이 넘는 부동산 대책이 나왔습니다. 그중에 하나로 20년 7월에 나왔던 법입니다. 법의 요지는 임차인의 권리를 보호해주는 취지입니다.
주요내용은
1. 계약갱신청구권
2. 전월세상한제
3. 임대차신고제
3가지로 구성되어 있습니다.
각 내용을 한줄로 정리하면
1. 계약갱신청구권 : 2년 뒤에 전월세 계약을 2년 더 연정하는 법
(단 집주인이나 직계존비속이 거주할경우, 차임 2번 안내는 경우 등은 거부 가능)
2. 전월세상한제 : 임대료를 연 5%만 올릴 수 있다는 법
(단 합의하에 5%는 초과할 수 있다. 대신 이렇게 하면 계약 갱신권을 또 쓸 수 있다. 추가로 임차기간 2년 + 2년(갱신청구권) 후에는 더 올릴 수 있고, 새로운 임차인과는 마음대로 임대차계약을 할 수 있다.)
3. 전월세신고제 : 전월세 계약을 하면 30일 안에 관청에 의무신고
(아직 시행 안됨)
로 정리할 수 있습니다.
문제는 소급적용, 시장상황을 무시한 입법으로 시장혼란 초래, 전세가 폭등 등의 문제를 야기하고 있습니다. 실제로 집주인이 자기가 살겠다고 나가라고 하고 전세가를 올려서 다른 사람과 계약을 하는 경우도 있습니다.
과거에는 전월세계약은 보통 2년이면 끝났고 2년 뒤에는 집주인이 마음대로 가격을 결정했습니다만 요즘은 전월세상한제 때문에 서로 가격을 확인해야 합니다!
전월세 상한제 계상 방법은 크게 3가지 입니다.
1. 전세가 상한제
전세가 상한제는 쉽습니다. 상승률 5% 적용! (전세가 * 1.05) 끝!
2. 월세가 상한제
월세는 조금 복잡합니다. 한가지 개념에 대해서 알아야하는데 바로 전월세전환률입니다. 현재는 4% 입니다. 전월세전환률은 국가에서 기준금리를 바탕으로 부여한 값입니다. 쉽게 말하면 전세가를 은행에 넣었을 때만큼의 이자만큼만 오려도 된다는(말도 안되는)소리입니다.
한번 해보면 쉽습니다. 예를 들면 보증금 2000만원에 월세 90만원이라고 하면 일단 전세가로 변화시켜야 됩니다. 먼저 월세만 계산 해야 합니다!
(월세) * 12 / (전월세전환률)
90 * 12 / 0.04 = 2.7억
여기에 보증금을 더하면 됩니다!
2.7억 + (보증금)
2.7억 + 2000만원 = 2.9억!
이 금액에서 5%를 올릴 수 있다는 겁니다! 보증금은 그대로 일때 다시 계산해보겠습니다!
2.9억 * 1.05 = 3억 450만원
3억 450만원(기존임대료) - 2000만원(기존보증금) = 2.845억
2.845억 * 0.04(전월세전환률) = 1138만원 / 이게 1년 월세입니다. 이걸 12로 나누면
1138만(상승월세) / 12 = 94.8만원 !
결과적으로 4만 8천원 올릴 수 있습니다.
계산이 복자한데 쉽게 처리하는 방법이 있습니다. 바로 렌트홈에서 계산하시면 됩니다!!
변경 후 원하시는 보증금을 입력하시면 바로 계산됩니다. 한번 확인하시면 됩니다!
결론
임대차 3법과 소급적용으로 시장에 혼란이 많습니다. 저 역시 임차인과 계약을 갱신 중인데 좋은 게 좋은 걸로 5%선에서 합의가 마무리 되었습니다!
주변 부동산과 관련 부처에 문의해보니깐 가급적이면 계약서를 다시 쓰라고 하네요. 상호 합의 하에 임대차 계약을 갱신했고, 임차가격을 올렸고 계약갱신권은 사용했으며 언제 나가겠다. 이런식으로요.
임대차 3법과 임대료 인상에 대해서는 관련부서에도 세부적인 내용에 대해서 혼란이 있고 사법부에서는 다른 판결을 내리고 있습니다.
