안녕하세요. 경제독립입니다.
오늘은 왜 일반인들이 부동산에 투자해야(만) 하는 이유에 대해서 알아보도록하겠습니다. 참고로 저는 주식과 부동산을 같이 투자하고 있습니다. 현재는 주식보다 부동산의 비중이 높은 편입니다! 주식에 대해서는 나중에 천천히 이야기해보도록 하고 오늘은 부동산에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
자본주의에서 부자가 되는 방법은 돈으로 돈을 버는 방법 밖에 없다
어떤 사람이 말했습니다. 자본주의 사회에서 부자가 되는 방법은 사업, 주식, 부동산 3가지 밖에 없다고 (다른 한 가지는 그냥 금수저로 태어나는 방법입니다.) 한마디로 생산수단을 확보해야 한다는 것이죠.
금수저가 아니고서야 대부분 자신의 노동력 하나만 가지고 태어나는데 문제는 이 노동력이 나이를 먹으면 먹을 수록 약해지고, 기술의 발전 속도가 빨라질 수록 내 기술이 쓸모가 없어지는 세상의 속도가 빨라지는데 있다는 거죠.
즉 우리는 나이를 먹을 수록 줄어드는 노동력을 최대한 빠르게 생산수단으로 교환하는 작업을 해야하는 것입니다. 그렇지 않으면 나이를 먹고 노동력이 없어졌을 때 비참한 여생을 보낼 수도 있습니다. 이런 생산수단에는 위에 말한 사업(여기서 말하는 사업은 자영업이 아닌 내가 없어도 돌아가는 비즈니스를 말합니다), 주식, 부동산이 대표적이죠.
부동산은 필수재이다
TV에 나오는 부자들은 대부분 사업을 성공시키고 그 사업을 주식시장으로 상장시켜 엄청난 부자가 된 사람들입니다. 요즘 핫한 테슬라의 머스크도 자신의 사업을 성공시켰고 테슬라의 주식 상승으로 엄청난 부자가 된 것이죠. 사업을 해보신 분들은 아시겠지만 사업을 성공시키는 것은 정말로 어렵습니다. 나의 능력뿐만 아니라 주변의 운도 맞아야 성공하기 때문입니다.
여기서 말하는 부자는 이런 엄청난 부자가 아니라 자신의 월급이상의 현금흐름이 나오는 사람을 말합니다. 우리가 소위 말하는 월세부자, 배당부자 등을 이야기하는 것이죠. 이런 부자가 되는 방법 중 하나가 바로 부동산을 이용하는 것입니다.
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| 출처 : https://blog.naver.com/superblessed/222151222700 |
부동산은 하방경직성이 강하다
이말은 부동산은 하방경직성 즉 가격이 어느정도 뒷 받침된다는 것이죠. 사업은 더 좋은 제품으로 언제든지 대체가 될 수 있죠. 몇 년만에 디지털 카메라가 필름 카메라를 대체했고 또 몇 년만에 대부분 휴대폰 카메라가 디지털 카메라를 대체했듯이 말이죠. 이렇게 되면 필름 회사의 주식과 사업가치는 바닥을 치게 되죠.
그렇지만 그 공장을 받치고 있는 부동산과 건물은 시간이 지나면 다른 주인을 만날 것입니다. 그냥 존재만으로 가치를 항상 가지고 있는 자산이니까요. 그래서 아무리 떨어져도 어느정도 가치는 보장하는 성격을 가지고 있는 것입니다. 떨어지면 사줄 수 있는 수요가 있다는 것이죠. 예를 들면 입지가 어느정도 뒷받침되는 아파트같은 경우는 가격이 떨어지면 누군가는 받아줄 사람이 있다는 것입니다.
만에 하나 정말 가치가 심하게 떨어지더라도 그 땅에 대한 가치는 있기 때문에 하방경직성(가격의 하한선을 지키려는 경향)이 어느정도는 있게되는 것이죠. 그래서 부동산은 안전자산으로 인정되는 경우가 있습니다.
가치판단이 비교적 쉽다
주식과 사업은 가치판단하기가 쉽지 않습니다. 내가 알고 있는 분야면 상관 없지만 모르는 분야에서는 기업의 적정가치를 보는게 쉽지 않죠. 하지만 부동산 특히 아파트의 경우는 비교적 가치판단이 쉽습니다.
위의 글처럼 기본적인 것만 살펴보다보면 어느 순간 "이건 왜 이렇게 싸지?" 라는 말을 할 때가 있을 것입니다. 저는 그때가 투자의 시점이라고 생각합니다.
아파트의 경우는 실거래가 다 공개되어 있고, 공급량까지도 클릭 몇 번으로 대부분의 정보를 알 수 있습니다. 똑같은 입지에 똑같은 평형인데 길만 건너면 가격이 갑자기 몇 천만원이 싸다? 최고의 입지에 지하철도 예정인데 주상복합이라는 이유로 말도 안되게 저렴하다? 이런식으로 가치판단 하기가 어렵지 않습니다.
반강제적으로 장기투자를 하게 된다
잠깐 주식이야기를 해보겠습니다. 앞에서 이야기 했듯이 저는 주식투자도 병행하고 있습니다. 저번 코로나로 정말 주식이 박살 났었습니다. 다행이 채권과 금을 섞어서 보유하고 있어서 방어는 됬지만 손해가 적지는 않았죠.
거기에 바닥이라고 생각하고 한 종목을 추매했는데 계속 떨어졌습니다. 바닥인지 알았는데 지하실을 뚫고 떨어졌습니다. 추매를 계속했고 결국 비중이 너무 높아져 버렸고, 추매하기도 힘들어졌습니다. 거의 -48%이상의 손실이 되었죠. 그때 저는 한가지 전략을 선택했고 현재 +20% 정도의 수익을 보고 있습니다. (참고로 앞으로 팔 생각도 없습니다)
그때 저의 전략은 그냥 아무것도 안하기. 쉽게 말해서 존버였습니다. 그냥 주식 안보고 제 할일했습니다. 애들이랑 놀고 잠자고 일하고 세월아 네월아를 하니 결국 1년도 안되서 제 가치를 찾았습니다.
부동산도 자의든 타의든 일단은 어느정도 장기투자를 하게 됩니다. 보통 2년 정도 요즘은 계약갱신권으로 4년까지 바라보고 투자하게 되죠. 이정도 기간이면 특별한 문제가 없는 한 부동산은 제 가치를 찾게 됩니다. (그렇기 때문에 처음에 좋은 것 잘 사야 됩니다.) 또 2년 정도는 있어야 일반과세로 매도가 가능하기 때문에 보통은 2년은 보유하게 되는 장점(?)이 있습니다.
대출이 가능하다!
주식과 사업을 해보신은 분들은 아시겠지만 대출 받기가 쉽지 않습니다. 담보가 없기 때문이죠. 하지만 부동산은 부동산이라는 담보를 가지고 구입하기 때문에 대출이 가능합니다. 요즘은 이런저런 규제로 쉽지 않지만 대출을 이용해서 수익을 극대화할 수 있습니다.
쉽게 예를 들어보면 1억짜리 부동산이 2년 뒤에 1.2억이 됬습니다. 2년 동안 20% 올라서 대략 1년에 10%정도 올랐죠. 나쁜 수익률이 아니죠. 그런데 만약 1억짜리 부동산을 70% 대출을 받고 샀다고 하면 내돈 3000만원을 가지고 살 수 있습니다. 그렇게 되면 대략 수익률 66%가 됩니다. (이자, 세금 등은 제외했습니다)
반대로 주식과 사업에서 레버리지는 부동산에 비해 위험합니다. 주식담보대출같은 경우는 주식의 가치가 급격하게 떨어지게 되면 반대매매를 당하게 되고, 사업은 수숩하기 전에 부도가 날 수 있죠.
부동산의 경우도 급격하게 가치가 하락하는 경우 대출 상환을 요구하기도 하지만 보통은 하방 경직성이 있어 급하게 대출을 상환하게 하는 경우는 거의 없습니다!
결론
자본주의에서 살아가면서 나의 노동력을 팔아서 한시라도 빨리 생산수단을 확보해야 합니다. 결국 나의 노동력은 없어지기 때문이죠. 이 싸움에서 하루라도 빨리 승리하는 방법은 레버리지(대출)을 이용하는 것인데 레버리지를 사용하기 가장 좋은 자산이 바로 부동산이죠.
나중에는 자신에게 맞는 주식, 부동산, 사업의 비중을 적절하게 혼합한 포트폴리오를 가져야 하지만 자산이 없는 초반에는 부동산이 여러분의 자산을 확실하고 빠르게 불릴 수 있는 방법일 것입니다!
글 읽어주셔서 감사합니다!
