초보 갭투자 이것만은 알자!

요즘 부동산 시장이 굉장히 뜨겁습니다. 때문에 많은 분들이 투자에 대해서 관심이 많은데요. 오늘은 부동산 투자 중 갭투자분들이 꼭 알아야하는 내용에 대해서 알아보겠습니다!

갭투자란 무엇인가?

다른 말로 전세 레버리지 투자라고 하는데요. 쉽게 말해서 집을 살때 다른 사람의 전세자금을 이용해서 산다는 것입니다. 예를 들면 3억짜리 집에 전세가 2.5억이라고 하면 5천만원으로 살 수 있는 거죠. 장점은 적은 금액으로 주택을 소유할 수 있다는 것이고 단점은 전세가 안나갔을 때는 계약금을 날릴 수 있다는 것입니다.

근데 이게 생각보다 쉽지 않습니다. 매매가와 전세가가 붙는 시점도 봐야하고, 물량도 봐야됩니다. 어렵지만 적은 자본으로 큰 수익을 볼 수 있고 정부의 대출규제 덕분에(?) 갭투자가 강제되는 경우도 있습니다. 그러면 본격적으로 초보 갭투자자분들이 꼭 알아야 될 내용을 알아보겠습니다.

최악의 상황을 먼저 고려해라

최악의 상황을 먼저 고려하세요. 최악은 전세입자를 못찾았을 때 계약금을 포기해야 되거나 주담대, 지인활용, 신용대출 등으로 잔금을 내야되는 경우가 있습니다. 두가지 경우를 감당하지 못하면 투자를 시작하면 안됩니다. 

기억하세요. 투자는 버는 것보다 적게 먹어도 날리지 않는게 중요합니다.

자본금은 넉넉하게 잡자.

내가 좋은 투자처라고 생각하면 다른 사람 눈에도 좋아보입니다. 투자자들이 몰리는 시점에는 전세 빼기가 상당히 어렵습니다. 내가 생각한 갭이 5000이라고 하면 1.5배 정도의 금액은 생각하셔야 합니다. 전세가 맞춰지더라도 수리비가 많이 나올 수 있고 다양한 변수는 항상 존재하기 때문이죠.

전세가를 낮춰라!

위와 비슷한 맥락입니다. 전세 빠르게 빼는 방법은 전세가를 낮추는 겁니다. 각봐서 안될 것 같으면 전세가를 낮추세요.투자자 입장에서는 한푼이 아쉽지만 전세가 안나가서 드는 금융비용보다는 저렴한 경우가 대부분 입니다. 

매매시 잔금은 길게잡고, 특약을 활용하자

매매 시 잔금은 최대한 길게 잡으시길 바랍니다. 적어도 3달 이상은 잡으시길 바랍니다. "잔금은 전세입자가 맞춰지는 시점으로 한다." 라는 특약은 최고입니다! 이런 특약은 잘 안해 주지만 한번 꼭 물어보세요. 물어보는 건 돈 안듭니다.

매매 부동산 말만 듣지말고 광고하자.

매매 시 전세계약은 무료로 해주시는 분들이 많습니다. 중개사분들도 사람이기 때문에 전세 맞추는 것에 적극적이지 않습니다. 잔금 기한이 3달이라고하면 1달정도만 기달리고 나머지는 적극적으로 광고하셔야 됩니다!

광고하는 방법은 쉽습니다. 주변 부동산에 전화해서 "00아파트 전세 광고할려구요" 라고 말하시면 끝납니다! 복비를 추가로 부담하셔야 하지만 복비보다 전세 못 맞췄을 때의 금융비용(중도상환수수료 등등)이 클겁니다. 추가로 호갱노노, 피터팬 등등 가능한 모든 방법을 고려해서 광고하세요!

다양한 대출을 알아봐야 합니다

이런 저런 노력을 해도 안나간다면 최악의 상황도 고려해야 합니다. 내돈으로 잔금을 맞추는 것이죠. 요즘 대출 규제가 심해졌지만 두드리면 열립니다.  뱅크몰, 뱅크아이, 2금융권, 1금융권 등등 두드리면 됩니다.

추가적인 팁은 상황을 봐서 중도상환수수료와 이율을 잘 봐야합니다. 전세가 그래도 나갈 것 같다면 이율은 높더라도 중도상환수수류가 싼 걸로 공실이 오래갈 것 같으면 반대로 하시면 됩니다!

언젠가는 나간다

전세계약이 성공했든 내돈으로 잔금을 냈던 시간이 지나면 전세는 언젠가는 나갑니다. 투자는 어느 순간에는 그냥 기달리는 게 전부인 경우가 있습니다. 그리고 위의 노력을 다했는데도 안나간다면 내 투자 타이밍에 문제가 있어던 거죠. 그냥 기달려야 되는 경우도 있습니다.

결론

갭투자는 전세금을 레버리지로 부동산을 사는 방법입니다. 적음 금액으로 부동산을 사는 장점도 있지만 감당하지 감당하지 못하면 리스크가 크기도 합니다.

그래서 감당하지 못한 물건은 예초에 시작하지 않는다. 자본금을 넉넉하게 잡고, 광고하고 기달리고 결과에 대해서 수긍하고 다음 투자를 해야합니다.

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인구감소와 부동산시장(ft. 폭락의 시작?)

 안녕하세요. 경제독립입니다.

오늘은 인구감소와 부동산 시장에 대해서 이야기해볼까 합니다.

인구감소는 생각보다 빠르게 시작

올해부터 우리나라 인구가 처음으로 감소했다고 합니다. 코로나 사태로 인해서 취업, 결혼, 출산이 모두 어려워지면서 생각 보다 빠르게 인구가 감소하기 시작했네요.

출산 정책은 사회, 문화, 경제적인 문제가 섞여 있어서 단기간에 해결되기는 어려울 것 같습니다. (저도 애가 2명인데 육아가 정말 쉽지 않네요. 솔직히 저도 주변에 출산은 선택이지 의무가 아니라고 말합니다.)

언론에서는 인구 감소로 인해서 경제침체, 부동산폭락, 대한민국 소멸이라는 극단적인 이야기를 하고 있습니다. 미래를 알 수는 없지만 앞으로 펼쳐질 상황과 부동산시장에 대해서 알아보도록 하겠습니다!

지방은 점차 소멸될 것이다

지방은 장기적으로 소멸될 것입니다. 특히 노인인구가 많고, 일자리가 없는 지방은 진짜 말 그대로 소멸될 수도 있습니다. 

지방은 유령도시가 될 것입니다. 특별한 아이디어와 운이 맞아서 잠깐 반짝이는 지방이 있을 수 있으나 장기적으로 우리 기억 속 할머니, 할아버지들이 계시는 농촌은 유지되기 어려울 것입니다. 이런 지역의 부동산은 부모가 자식한테 물려 줄 수도 없고 처분하기 어려운 자산이 될 것입니다. 

사람이 떠나고 폐허로 남게 되면 그 지역 역시 슬럼화가 진행되고 더욱 가치는 떨어지는 악순환이 반복될 것입니다. 

서울과 수도권은 살아남는다

인구가 감소해도 핵심입지는 살아남습니다. 특히 서울과 수도권 핵심입지는 없어질 수가 없습니다. 일본도 도쿄의 핵심입지는 가치가 꾸준하게 상승했습니다. 우리나라 지방이 대부분 소멸한다고 해도 서울과 주변 중심 수도권의 부동산은 꾸준히 우상향 할것입니다!

하지만 문제는 이런 곳은 가격이 너무 비싸죠. 서울 강남 빌딩, 여의도 건물, 판교의 아파트가 좋은 지는 다 알고 있지만 문제는 가격이죠. 특히 요즘같은 대세상승장에서는 일반인들은 들어갈 수가 없죠. 

기간산업이 있는 지방은 생존

오늘 주제의 핵심입니다. 지방 시골은 소멸하고 서울과 수도권은 계속해서 성장해 나갈 것입니다. 현재 저렴한 지방은 투자가치가 없고 서울과 수도권은 너무 비싸고 그럼 우리는 어떻게 해야할까요?

제가 생각하는 해답 중 하나는 기간 산업(Key Industry)가 있는 지방입니다. 우리나라는 7대 기간산업이 있습니다. 

항공, 해운, 자동차, 조선, 기계, 전력, 통신 사업이죠. 이런 산업이 들어간 지역은 망하기가 쉽지 않죠. 인구가 줄어들어 일할 사람이 없다면 국가나 기업에서는 전략적으로 사람을 기간산업 위주로 배치할 것입니다. 코로나가 터져도 기간산업 안정기금 지원으로 이런 산업은 살립니다.

여기에 추가로 설비에 조 단위가 투입되는 석유화확, 제철소 같은 업종이 있는 지역은 위기를 극복할 확률이 높습니다. 단순 제조업이 아닌 이런 산업은 해외로 이전하기가 쉽지 않습니다. 경제적으로 해외에 이런 조 단위 투자를 하기도 부담스럽고, 정치적으로 위의 산업이 빠져나가는 것을 허락하지 않기 때문이죠.

이런 기간산업이 있는 곳을 눈여겨 보신다면 투자지역이 눈에 보이실 겁니다!

전반적인 양극화의 시대

인구감소로 초래되는 부동산은 결과적으로 양극화의 심화입니다. 먼저 기간산업이 있는 지방과 없는 지방의 양극화, 지방과 수도권의 양극화가 심화될 것입니다. 양극화는 부동산뿐만 아니라 소득, 환경, 교육과 같은 전방위에서 나타나고 더 심화될 것입니다.

지방에서도 양극화는 심화될 것입니다. 같은 산업단지 내에서도 핵심 엔지니어와 단순 노동자의 임금격차는 더 심해질 것입니다. 단순 노동직에서는 해외에서 들어오는 외국인 노동자와도 경쟁을 해야 될 것입니다. 그렇게 되면 고소득자가 살고 있는 지역과 저소득층이 모여사는 슬럼화된 지역이 나뉘게 될 것입니다. 이런 격차는 점점 심화 될 것입니다.

결론

인구감소는 대한민국 소멸이라는 극단적인 결과보다는 지방의 소멸과 부동산 양극화를 심화시킬 가능성이 큽니다. 하지만 전체적인 파이인 GDP는 계속 증가할 것입니다. 문제는 내가 그 커진 소득을 내가 먹느냐 못 먹느냐가 문제입니다. 

결국 새로운 기술을 계속 공부하고 비즈니스를 시도하고, 저평가된 지역에 계속 투자해야 합니다. 인구감소는 바로 부동산 폭락을 가져오는 것은 아닙니다. 공부하고 대처하고 그 와중에서 기회를 찾아야 합니다. 저는 그 기회를 기간사업이 있는 지방에도 있다고 생각합니다.

읽어주셔서 감사합니다!

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임대차3법과 전월세 상한제 계산 방법

 안녕하세요. 경제독립입니다!

오늘은 임대차3법과 전월세 계산 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

임대차3법이란?

문재인 정권이 들어서고 20번이 넘는 부동산 대책이 나왔습니다. 그중에 하나로 20년 7월에 나왔던 법입니다. 법의 요지는 임차인의 권리를 보호해주는 취지입니다.

주요내용은 

1. 계약갱신청구권

2. 전월세상한제

3. 임대차신고제

3가지로 구성되어 있습니다.

각 내용을 한줄로 정리하면 

1. 계약갱신청구권 : 2년 뒤에 전월세 계약을 2년 더 연정하는 법

(단 집주인이나 직계존비속이 거주할경우, 차임 2번 안내는 경우 등은 거부 가능)

2. 전월세상한제 : 임대료를 연 5%만 올릴 수 있다는 법

(단 합의하에 5%는 초과할 수 있다. 대신 이렇게 하면 계약 갱신권을 또 쓸 수 있다. 추가로 임차기간 2년 + 2년(갱신청구권) 후에는 더 올릴 수 있고, 새로운 임차인과는 마음대로 임대차계약을 할 수 있다.)

3. 전월세신고제 : 전월세 계약을 하면 30일 안에 관청에 의무신고

(아직 시행 안됨)

로 정리할 수 있습니다.

문제는 소급적용, 시장상황을 무시한 입법으로 시장혼란 초래, 전세가 폭등 등의 문제를 야기하고 있습니다. 실제로 집주인이 자기가 살겠다고 나가라고 하고 전세가를 올려서 다른 사람과 계약을 하는 경우도 있습니다.

과거에는 전월세계약은 보통 2년이면 끝났고 2년 뒤에는 집주인이 마음대로 가격을 결정했습니다만 요즘은 전월세상한제 때문에 서로 가격을 확인해야 합니다!

전월세 상한제 계상 방법은 크게 3가지 입니다.

1. 전세가 상한제

전세가 상한제는 쉽습니다. 상승률 5% 적용! (전세가 * 1.05) 끝!

2. 월세가 상한제

월세는 조금 복잡합니다. 한가지 개념에 대해서 알아야하는데 바로 전월세전환률입니다. 현재는 4% 입니다. 전월세전환률은 국가에서 기준금리를 바탕으로 부여한 값입니다. 쉽게 말하면 전세가를 은행에 넣었을 때만큼의 이자만큼만 오려도 된다는(말도 안되는)소리입니다.

한번 해보면 쉽습니다. 예를 들면 보증금 2000만원에 월세 90만원이라고 하면 일단 전세가로 변화시켜야 됩니다. 먼저 월세만 계산 해야 합니다!

(월세) * 12 / (전월세전환률)

90 * 12 / 0.04 = 2.7억

여기에 보증금을 더하면 됩니다!

2.7억 + (보증금)

2.7억 + 2000만원 = 2.9억!

이 금액에서 5%를 올릴 수 있다는 겁니다! 보증금은 그대로 일때 다시 계산해보겠습니다!

2.9억 * 1.05 = 3억 450만원

3억 450만원(기존임대료) - 2000만원(기존보증금) = 2.845억

2.845억 * 0.04(전월세전환률) = 1138만원 / 이게 1년 월세입니다. 이걸 12로 나누면

1138만(상승월세) / 12 = 94.8만원 !

결과적으로 4만 8천원 올릴 수 있습니다. 

계산이 복자한데 쉽게 처리하는 방법이 있습니다. 바로 렌트홈에서 계산하시면 됩니다!!

렌트홈 임대료계산기 링크

변경 후 원하시는 보증금을 입력하시면 바로 계산됩니다. 한번 확인하시면 됩니다!

결론

임대차 3법과 소급적용으로 시장에 혼란이 많습니다. 저 역시 임차인과 계약을 갱신 중인데 좋은 게 좋은 걸로 5%선에서 합의가 마무리 되었습니다! 

주변 부동산과 관련 부처에 문의해보니깐 가급적이면 계약서를 다시 쓰라고 하네요. 상호 합의 하에 임대차 계약을 갱신했고, 임차가격을 올렸고 계약갱신권은 사용했으며 언제 나가겠다. 이런식으로요. 

임대차 3법과 임대료 인상에 대해서는 관련부서에도 세부적인 내용에 대해서 혼란이 있고 사법부에서는 다른 판결을 내리고 있습니다.

일단 이게 법으로 맞는지 틀리지는 사법부에서 판단할 일이고 우리는 발효된 법에 맞춰서 현명하게 임차계약을 해야될 것입니다! 글 읽어주셔서 감사합니다!

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부동산 실거래가 확인법과 부동산 필수 앱

안녕하세요. 경제독립입니다. 

오늘은 부동산 실거래가를 확인할 수 있는 사이트와 앱에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

부동산 실거래가란?

부동산 실거래가란 말 그대로 부동산이 실제 거래된 가격을 말합니다. 옛날에는 이런 실거래가 공지되지 않아서 실제 시세를 알기위해서는 부동산에 가서 직접 발품을 해야하고 또 각 물건에 따라 가격이 많이 달랐는데요. 요즘은 국토부에서 실거래가를 법적으로 고지하게 해놓고 있습니다.

최근 규제의 일환으로 3개월 이었던 실거래가 신고를 1개월로 단축시켰죠. 그만큼 실제 거래되는 가격과 시장가격과의 괴리가 점점 줄어들고 있습니다. 그만큼 투자하는데 정보를 얻기 좋아졌다는 말이죠. 

국토부 사이트

먼저 국토부 사이트 입니다. 해당 자료를 모두 종합하는 공식적인 정부 사이트 입니다. 자주 살펴보는 아파트를 중심으로 보시죠. 

해당 아파트의 실거래가를 확인하시면 됩니다. 단지명 또는 주소를 쳐서 검색하시면 해당 아파트의 전월세 흐름을 차트로 확인하실 수 있습니다. 마곡지구.. 장난 아니네요.. 20/11 갑자기 낮게 계약하는 전월세가 보이네요. 실거래가 많지는 않고 갭이 버러지는 것을 확인할 수 있네요.

국토부 사이트는 좋지만 해당 아파트를 일일이 찾아야 하는 불편함이 있습니다. 그래서 요즘은 국토부 실거래가를 정리해서 한눈에 보기 좋게 해주는 사이트들이 있습니다. 호갱노노, 아파트실거래가, 밸류맵 등이 있습니다.

호갱노노

호갱노노 어플에서 보이는 실거래가 입니다. 세종의 어느 아파트 인데요. 가격 상승, 최근 3년, 전체기간 가격까지 살펴볼 수 있습니다. 

클릭 한번으로 전세가율까지 확인해 볼 수 있습니다. 옛날에는 엑셀파일을 만들고 작업해야 하는 것들이 요즘은 이렇게 클릭 한두번으로 대부분 확인할 수 있습니다. 세종은 참 좋은데 옛날부터 투자금이 많이 들어가기는 하네요!

아파트실거래가

호갱노노와 더불어 좋은 어플 중 하나인 아파트 실거래가 앱입니다. 사실 저는 호갱노노만 써왔는데 이번 포스팅 하면 아파트 실거래가 앱으로 갈아탈까 생각 중입니다.

몇 년전만 해도 인터페이스가 불편했는데 지금은 너무 좋아졌네요. 한눈에 아파트 실거래가를 확인할 수 있습니다. 취소내역까지 한눈에 확인할 수 있네요! 

지역별 탭에서는 지역별 최근 거래 현황까지 보여주네요. 지역단위로 매매와 전세가 흐름까지 확인할 수 있습니다. 거래량도 활발한지 확인할 수도 있겠네요. 

참고로 가장 좋았던 점은 학군현황을 한눈에 확인할 수 있어서 좋았습니다. 호갱노노도 학교는 보여주지만 학업 성취도 까지는 보여주지 않았는데 학군을 어느정도 파악하기에는 좋은 앱인 것 같습니다!

지금부터 소개해드리는 앱은 아파트뿐만 아니라 토지, 빌딩, 상가 등에 더욱 자주 사용되는 앱입니다!

밸류맵

우리나라 부동산의 중심 강남입니다. 역삼역을 중심으로 다양한 상가, 다가구가 매매되는 실거래가를 알 수 있습니다. 상가, 다가구, 토지의 실거래를 분석하기에는 좋은 사이트입니다. 

강남역에 있는 한 상가입니다. 실거래가 그렇게 많지는 안습니다. 가격이 가격인지라 손바뀜은 많지 않습니다. 개인적으로 부동산의 꽃은 빌딩이라고 생각합니다. 나중에 상가나 빌딩투자를 하실 때 참조하시면 많은 도움이 되실 겁니다!

결론

국토부 실거래가를 바탕으로 아파트는 호갱노노와 아파트실거래가 앱이 가장 좋고 토지, 상가 등을 거래할 때는 밸류맵이 가장 좋은 것 같습니다. 

실거래가는 미래를 알려주는 것이 아닌 지나간 부동산의 흐름을 보여주는 자료일뿐입니다. 다만 투자를 결정하는데 좋은 판단자료가 될 수 있죠!

긴글 읽어주셔서 감사합니다!

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비규제 지역 탐방(충남 아산시)

안녕하세요. 경제독립입니다.

요즘은 제가 비규제 지역에 대해서 전반적으로 돌아보고 있는데요. 오늘은 그 첫번째 시간으로 충남 아산에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

아산시에 대해서

아산시는 충청남도에서 천안시 다음으로 큰 도시입니다. 위로는 평택시가 있고 바로 옆은 천안과 붙어있는 도시입니다. 현재 인구는 31만명으로 충남에서는 규모가 큰 도시입니다. 최근 삼성전자, 현대자동차, 삼성디스플레이어 등 대기업들이 들어오면서 인구와 소득수준이 큰폭으로 증가한 도시입니다.

인구

출처 : https://37start.tistory.com/m/6222

인구는 지속적으로 증가하고 있습니다. 대기업을 중심으로 한 지역경제를 바탕으로 인구는 앞으로도 계속 증가할 것으로 생각됩니다. 20~40대의 경제인구도 많이 있고 인구 측면에서는 계속 성장할 가능성이 높은 도시입니다.

산업

아산의 산업은 대기업 중심의 제조업을 바탕으로 크게 성장했습니다. 삼성전자 반도체 사업부, 삼성디스플레이, 현대자동차 등 우리나라 산업을 이끌어 가고 있는 굴직한 대기업들이 있습니다.

배방읍쪽의 삼성전자 온양 캠퍼스가 있고 탕정면에는 삼성디스플레이가 있습니다. 

북서 쪽에는 현대자동차 아산 공장이 있고 추가로 KCC, 한화, 신도리코 등 중견기업들도 많이 포진해 있는 지역입니다. 제조업에 강한 도시라고 할 수 있습니다. 추가로 현대와 삼성이 같이 있는 유일한 도시라고도 하네요.

아산시 상권

아산의 상권은 생각보다 크지 않습니다. 그이유는 다름 아닌 천안 때문인데요. 아산의 중심인 온양온천을 중심으로 상권이 형성되어 있지만 구도심의 느낌이 납니다. 다른 지역으로 배방읍쪽에 상권이 있지만 수요가 배방읍에 국한되다 보니 크지는 않습니다.

차타고 20~30분이면 천안의 상권을 누릴 수 있기 때문에 대부분 차로 천안을 간다고 하네요. 특히 천안 아산역과 불당 신도시와 가까워서 상권은 불당으로 많이 흡수되고 있습니다.

아산시 부동산

출처 : 호갱노노

최근 아산은 아산 탕정일대를 분양하고 있습니다. 외국어 고등학교와 삼성디스플레이, 천안과 가까운 곳에 위치하고 있습니다. 대장 아파트이 탕정 트라** 아파트는 시세가 많이 올라 시세가 5억에 근접했습니다. 주변 아파트는 3억 중반 대의 분양가를 보이고 있어 관심이 많은 지역입니다. (되면 로또..)

출처 : 호갱노노

배방읍 일대도 우방 아** 아파트, 더샵 탕정역 등 규모가 큰 분양이 예정되어 있습니다. 다만 배방읍 쪽은 시세를 선도하는 대장아파트는 보이지 않네요.

출처 : 호갱노노

구도심 대장아파트는 풍기동 이지**과 모종동 캐슬*** 아파트 입니다. 17년 준식축으로 가격이 각 각 3억 중반에서 4억 중반이네요. 구도심에도 생각보다 준 신축아파트들이 꽤 있습니다. 모종동쪽에 약 1000세대 정도 공급예정되어 있지만 분양일정은 나오지 않았습니다.

정리하자면 구도심인 온양온천역 일대에서 확실히 탕정일대로 대장아파트는 변화된 것 같습니다. 하지만 구도심도 인프라와 17년 준신축 아파트가 모종동일대에 자리잡고 있어 전체적으로 신도심의 많은 공급과 완성된 구도심이 균형을 이루고 있는 모습입니다.

수요와 공급

아산은 일자리가 풍부하고 수도권 전철인 1호선이 들어오는 좋은 지역입니다. 산업자체도 우리나라를 먹여살리 일자리이고 이번 규제도 피해서 장기적으로 좋은 투자처라고 생각합니다. 

출처 : 부동산 지인

하지만 아산일대에 공급이 너무 많습니다. 양질의 일자리와 꾸준한 인구 유입으로 장기적으로 좋은 지역임에는 분명하지만 일시적인 공급으로 투자하기에는 부담스러운 것이 사실입니다. 그래도 매매가 맞춰 전세가가 가파르게 상승하고는 있습니다. 

결론

비규제 지역 중 충남 아산은 양질의 일자리, 좋은 교통 여건, 비규제 지역으로 현재 상황으로도 장기적인 상황으로도 좋은 지역이라고 생각합니다. 현재 매매가와 전세가가 같이 상승하고 있고 탕정역 등 좋은 호재도 많이 있습니다. 

특히 탕정 일대의 분양가가 저렴하기 때문에 충남지역에서 내집 마련하시는 분들에는 좋은 기회가 될 것이라고 판단합니다. 다만 향후 몇 년간 쏟아지는 공급으로 투자하시는 분들은 주의해서 투자하신다면 실거주와 투자 모두 좋은 결과가 있을 것으로 판단됩니다. 투자를 하신분들은 구축 보다는 신축, 특히 신도심 지역인 탕정일대에 투자하시는 것이 좋은 전략인 것 같습니다!

지금까지 저의 생각일 뿐 투자권유는 아닙니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다! 좋은 하루 되세요!

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일반인들은 왜 부동산에 투자해야 할까?

 안녕하세요. 경제독립입니다.

오늘은 왜 일반인들이 부동산에 투자해야(만) 하는 이유에 대해서 알아보도록하겠습니다. 참고로 저는 주식과 부동산을 같이 투자하고 있습니다. 현재는 주식보다 부동산의 비중이 높은 편입니다! 주식에 대해서는 나중에 천천히 이야기해보도록 하고 오늘은 부동산에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

자본주의에서 부자가 되는 방법은 돈으로 돈을 버는 방법 밖에 없다

어떤 사람이 말했습니다. 자본주의 사회에서 부자가 되는 방법은 사업, 주식, 부동산 3가지 밖에 없다고 (다른 한 가지는 그냥 금수저로 태어나는 방법입니다.) 한마디로 생산수단을 확보해야 한다는 것이죠. 

금수저가 아니고서야 대부분 자신의 노동력 하나만 가지고 태어나는데 문제는 이 노동력이 나이를 먹으면 먹을 수록 약해지고, 기술의 발전 속도가 빨라질 수록 내 기술이 쓸모가 없어지는 세상의 속도가 빨라지는데 있다는 거죠.

즉 우리는 나이를 먹을 수록 줄어드는 노동력을 최대한 빠르게 생산수단으로 교환하는 작업을 해야하는 것입니다. 그렇지 않으면 나이를 먹고 노동력이 없어졌을 때 비참한 여생을 보낼 수도 있습니다. 이런 생산수단에는 위에 말한 사업(여기서 말하는 사업은 자영업이 아닌 내가 없어도 돌아가는 비즈니스를 말합니다), 주식, 부동산이 대표적이죠.

부동산은 필수재이다

TV에 나오는 부자들은 대부분 사업을 성공시키고 그 사업을 주식시장으로 상장시켜 엄청난 부자가 된 사람들입니다. 요즘 핫한 테슬라의 머스크도 자신의 사업을 성공시켰고 테슬라의 주식 상승으로 엄청난 부자가 된 것이죠. 사업을 해보신 분들은 아시겠지만 사업을 성공시키는 것은 정말로 어렵습니다. 나의 능력뿐만 아니라 주변의 운도 맞아야 성공하기 때문입니다.

여기서 말하는 부자는 이런 엄청난 부자가 아니라 자신의 월급이상의 현금흐름이 나오는 사람을 말합니다. 우리가 소위 말하는 월세부자, 배당부자 등을 이야기하는 것이죠. 이런 부자가 되는 방법 중 하나가 바로 부동산을 이용하는 것입니다. 

출처 : https://blog.naver.com/superblessed/222151222700

부동산은 사업이나 주식과 다르게 필수재입니다. 우리가 씻고 잠을 자야하는 필수재이죠. 사업과 주식도 사업장, 주식시장이라는 부동산 위에서 형성되고 있습니다. 온라인 사업도 최소한 노트북을 펼칠 수 있는 땅과 서버를 설치해야 하는 건물이 필요하죠. 세상이 아무리 변해도 부동산은 항상 필수재가 될 것입니다.

부동산은 하방경직성이 강하다

이말은 부동산은 하방경직성 즉 가격이 어느정도 뒷 받침된다는 것이죠. 사업은 더 좋은 제품으로 언제든지 대체가 될 수 있죠. 몇 년만에 디지털 카메라가 필름 카메라를 대체했고 또 몇 년만에 대부분 휴대폰 카메라가 디지털 카메라를 대체했듯이 말이죠. 이렇게 되면 필름 회사의 주식과 사업가치는 바닥을 치게 되죠.

그렇지만 그 공장을 받치고 있는 부동산과 건물은 시간이 지나면 다른 주인을 만날 것입니다. 그냥 존재만으로 가치를 항상 가지고 있는 자산이니까요. 그래서 아무리 떨어져도 어느정도 가치는 보장하는 성격을 가지고 있는 것입니다. 떨어지면 사줄 수 있는 수요가 있다는 것이죠. 예를 들면 입지가 어느정도 뒷받침되는 아파트같은 경우는 가격이 떨어지면 누군가는 받아줄 사람이 있다는 것입니다. 

만에 하나 정말 가치가 심하게 떨어지더라도 그 땅에 대한 가치는 있기 때문에 하방경직성(가격의 하한선을 지키려는 경향)이 어느정도는 있게되는 것이죠. 그래서 부동산은 안전자산으로 인정되는 경우가 있습니다.

가치판단이 비교적 쉽다

주식과 사업은 가치판단하기가 쉽지 않습니다. 내가 알고 있는 분야면 상관 없지만 모르는 분야에서는 기업의 적정가치를 보는게 쉽지 않죠. 하지만 부동산 특히 아파트의 경우는 비교적 가치판단이 쉽습니다. 

<부동산 공부 방법>

위의 글처럼 기본적인 것만 살펴보다보면 어느 순간 "이건 왜 이렇게 싸지?" 라는 말을 할 때가 있을 것입니다. 저는 그때가 투자의 시점이라고 생각합니다. 

아파트의 경우는 실거래가 다 공개되어 있고, 공급량까지도 클릭 몇 번으로 대부분의 정보를 알 수 있습니다. 똑같은 입지에 똑같은 평형인데 길만 건너면 가격이 갑자기 몇 천만원이 싸다? 최고의 입지에 지하철도 예정인데 주상복합이라는 이유로 말도 안되게 저렴하다? 이런식으로 가치판단 하기가 어렵지 않습니다.

반강제적으로 장기투자를 하게 된다

잠깐 주식이야기를 해보겠습니다. 앞에서 이야기 했듯이 저는 주식투자도 병행하고 있습니다. 저번 코로나로 정말 주식이 박살 났었습니다. 다행이 채권과 금을 섞어서 보유하고 있어서 방어는 됬지만 손해가 적지는 않았죠. 

거기에 바닥이라고 생각하고 한 종목을 추매했는데 계속 떨어졌습니다. 바닥인지 알았는데 지하실을 뚫고 떨어졌습니다. 추매를 계속했고 결국 비중이 너무 높아져 버렸고, 추매하기도 힘들어졌습니다. 거의 -48%이상의 손실이 되었죠. 그때 저는 한가지 전략을 선택했고 현재 +20% 정도의 수익을 보고 있습니다. (참고로 앞으로 팔 생각도 없습니다)

그때 저의 전략은 그냥 아무것도 안하기. 쉽게 말해서 존버였습니다. 그냥 주식 안보고 제 할일했습니다. 애들이랑 놀고 잠자고 일하고 세월아 네월아를 하니 결국 1년도 안되서 제 가치를 찾았습니다.

부동산도 자의든 타의든 일단은 어느정도 장기투자를 하게 됩니다. 보통 2년 정도 요즘은 계약갱신권으로 4년까지 바라보고 투자하게 되죠. 이정도 기간이면 특별한 문제가 없는 한 부동산은 제 가치를 찾게 됩니다. (그렇기 때문에 처음에 좋은 것 잘 사야 됩니다.) 또 2년 정도는 있어야 일반과세로 매도가 가능하기 때문에 보통은 2년은 보유하게 되는 장점(?)이 있습니다.

대출이 가능하다!

주식과 사업을 해보신은 분들은 아시겠지만 대출 받기가 쉽지 않습니다. 담보가 없기 때문이죠. 하지만 부동산은 부동산이라는 담보를 가지고 구입하기 때문에 대출이 가능합니다. 요즘은 이런저런 규제로 쉽지 않지만 대출을 이용해서 수익을 극대화할 수 있습니다.

쉽게 예를 들어보면 1억짜리 부동산이 2년 뒤에 1.2억이 됬습니다. 2년 동안 20% 올라서 대략 1년에 10%정도 올랐죠. 나쁜 수익률이 아니죠. 그런데 만약 1억짜리 부동산을 70% 대출을 받고 샀다고 하면 내돈 3000만원을 가지고 살 수 있습니다. 그렇게 되면 대략 수익률 66%가 됩니다. (이자, 세금 등은 제외했습니다)

반대로 주식과 사업에서 레버리지는 부동산에 비해 위험합니다. 주식담보대출같은 경우는 주식의 가치가 급격하게 떨어지게 되면 반대매매를 당하게 되고, 사업은 수숩하기 전에 부도가 날 수 있죠.

부동산의 경우도 급격하게 가치가 하락하는 경우 대출 상환을 요구하기도 하지만 보통은 하방 경직성이 있어 급하게 대출을 상환하게 하는 경우는 거의 없습니다!

결론

자본주의에서 살아가면서 나의 노동력을 팔아서 한시라도 빨리 생산수단을 확보해야 합니다. 결국 나의 노동력은 없어지기 때문이죠. 이 싸움에서 하루라도 빨리 승리하는 방법은 레버리지(대출)을 이용하는 것인데 레버리지를 사용하기 가장 좋은 자산이 바로 부동산이죠. 

나중에는 자신에게 맞는 주식, 부동산, 사업의 비중을 적절하게 혼합한 포트폴리오를 가져야 하지만 자산이 없는 초반에는 부동산이 여러분의 자산을 확실하고 빠르게 불릴 수 있는 방법일 것입니다!

글 읽어주셔서 감사합니다!

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LH 투기 사태와 우리의 전략?

 안녕하세요. 경제독립입니다. 

오늘은 LH(한국토지주택공사) 투기 사태에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

LH(한국토지주택공사)란?

풀네임은 Korea Land & Housing Corporation로 Land와 Housing의 약자를 따서 LH이라고 합니다.

토지의 취득ㆍ개발ㆍ비축ㆍ공급, 도시의 개발ㆍ정비, 주택의 건설ㆍ공급ㆍ관리 업무를 수행함으로써 국민주거생활의 향상과 국토의 효율적인 이용을 도모하여 국민경제의 발전을 이바지 토지의 취득ㆍ개발ㆍ비축ㆍ공급, 도시의 개발ㆍ정비, 주택의 건설ㆍ공급ㆍ관리 업무를 수행함으로써 국민주거생활의 향상과 국토의 효율적인 이용을 도모하여 국민경제의 발전을 이바지 

하는게 목적이라고 하네요! 비상장 공기업으로 대한민국 정부에서 지분 85%이상을 가지고 있습니다. 쉽게 말해서 국가에서 하는 대부분의 공사에서 "토지"를 사거나 팔거나 용도 변경하거나 지분을 쪼개는 역할을 하고 있습니다. (부동산의 꽃은 토지인데 그 토지를 운용하는 엄청난.. 회사..) 여기에 추가로 임대아파트 매매 및 임대, 전세자금대출 업무도 담당하고 있습니다. 

LH 직원 부동산 투기 사태

이럼 엄청난 기업이면 직원들이 당연히 개발정보를 가지고 투자를 할 수 없죠. 금융위 소속 간부가 문제있는 회사 정보를 사전에 알고 공매도를 하거나 대기업 간부가 내부정보를 가지고 주식거래를 하는 것과 같습니다. 참고로 금감원, 한국거래소, 한국은행 직원들은 주식 투자를 금지하고, 복권 위원회 관련자들(운동선수, 감독, 구단직원 포함)은 복권을 구입하지 못합니다.

2021년 3월 참여연대와 민변단체에서 광명시흥 도시 사업지역에 LH 직원들이 부동산 투기를 했다는 의혹이 제기되었습니다. 특히 구입한 토지에는 나무를 빽빽하게 심어놔서 나무에 대한 보상액만 엄청나다는 것이죠. 투자가치가 크지 않은 그린벨트로 지정된 토지나 농지를 그것도 영끌해서 구입했다는 것 자체가 의혹을 일으키기 충분했습니다.

심지어 일반인들은 구입하기 힘든 농지를 허위로 농업계획서를 작성해서 농협 조합원으로 등록하고 이런 땅에 농작물이 아닌 너무 빡빡하게 심어서 심으면 죽을 수 밖에 없는 값비싼 묘목을 심어서 보상금까지 노렸던 것이죠. 아직 수사 결과가 나오기 전이지만 대부분의 의혹은 사실로 판단되고 있는 모습입니다. 어떤 직원은 차명이 아닌 본인 명의로 구매하는 대담한 모습을 보이기까지 했습니다. 

광명, 시흥으로 시작된 투기 의혹은 3기 신도시인 창릉, 왕숙신도시, 대구 연호지구, 판교 등 큰 신도시에 광범위하게 투기 의혹이 제기되고 있습니다. 정부는 국토부조사에서 국수본에 수사를 의뢰하고 있습니다. 사안이 커지면 검찰까지 투입되는 광범위한 수사가 될 것 같습니다. 

네~ 하지 말란 법 있어요. 범죄에요

부동산 상승으로 안그래도 국민여론이 좋지 않은 이때에 LH 직원들이 반응이 더 문제가 되고 있습니다. "LH 직원들이라고 부동산 투자 하지 말란 법 있나요~", 시위대를 향해서 "윗층이라서 안들린다" 투기 한번 성공하면 짤려도 된다. 내가 월급받을려고 LH 입사하는 줄 아느냐. 같이 LH 전체의 도덕적 해이가 의심될 만큼 정신 못차리고 있는 분위기 입니다. 당연히 여론은 더욱 좋지 않구요.

정리하자면 

광명시흥에 그린벨트나 농지같이 투자가치가 별로 없는 땅을 LH 직원들이 대출까지 일으켜서 사서 거기다가 나무를 왕창 심었다. 그러다가 몇 달 지나자 여기가 개발한다는 소식이 떴다. 참여연대와 민변 단체가 LH 직원들이 기밀을 가지고 투기한 것이라고 의혹을 제기했다. 확인해보니 사실인 것 같고 신도시 전반에 걸쳐서 투기가 진행된 것 같아서 수사가 확대되고 여론이 안 좋은데 직원들은 정신 못 차리고 있다.

라고 정리하면 되겠습니다!

그래서 우리의 전략은?

수사는 정부기관에서 하면되고 우리의 전략은 어떻게 될까요? 3기 신도시는 사업이 접히고 없었던 일이 되고 부패한(?) LH는 해체되고 끝날까요? 

수사와 LH 해체는 우리가 결정할 수 있는 사안이 아닙니다. 다만 LH를 대체하는 기관은 반드시 있어야 합니다. 도덕적 해이와 기밀을 관리하는 능력이 보강되는 회사가 생기겠죠. LH를 개편하든 아니면 새로운 조직이 다시 생기든 어떻게 결정이 되겠죠. 하지만 분명한 것은 LH 같은 회사는 반드시 필요하고 우리나라의 국토는 계속 개발이 될것입니다.

3기 신도시도 마찬가지죠. 서울과 수도권 핵심입지에는 공급이 부족합니다. 이건 사실이죠. 부동산 특히 아파트는 필수재이기 때문에 패닉바잉이 또 올 수도 있습니다. 임기가 1년 밖에 남지 않은 정부는 이런 리스크를 감당하지 않을 것입니다. 공급확대 정책을 펼치겠죠. 그러면 해답은 재개발, 재건축, 3기 신도시 밖에 없습니다. 

결국 3기 신도시는 킵고잉할 것입니다. LH가 아니더라도 다른 방법으로 토지를 수용하고 보상금을 지급하고 용도를 변경해서 건물을 올릴 것입니다. 시간은 조금 더 걸리겠지만 가능합니다.

결론을 말씀드리자면 LH 투기 사태는 정부 공급 정책에 하나의 소음입니다. 결국 공급 정책은 지속될 것이고 그 시일을 최대한 빠르게 할 것입니다. 하지만 이런 소음이 하나씩 생기면서 전체적인 공급정책은 계획대로 실행하기가 어렵습니다. 결국 실제로 공급이 될때까지(최소 3년이상)는 부동산 가격이 폭락하기는 어려울 것 같습니다. 

지금까지 저의 생각이었습니다. 참조만 하세요! 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 되세요!

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부동산 투자처 선정할때 봐야할 5가지

투자에서는 정답이 없습니다. 처음 투자하는 초보 투자자가 오랜 고수를 이기는 곳이 투자영역이죠. 하지만 운에 의한 성공은 오래 지속되지 않습니다. 장기적으로는 결국 내공이 있는 고수들이 안정적인 수익을 내죠. 그럼 오늘은 (자본주의가 망하지 않는 한) 지속되는 부동산 공부 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 수요와 공급

중학교때부터 배운 수요-공급법칙은 부동산에도 적용됩니다. 아무리 좋은 곳도 공급 앞에서는 장사 없습니다. 부동산 투자에서 가장 큰 요소는 수요와 공급입니다. 어렵게 생각하실 거 없이 실제 투자에서 어떻게 활용되는지 알아보겠습니다.

제가 가장 잘 이용하는 사이트인 부동산 지인입니다. 여기서 수요공급을 보시면 수요와 공급의 양을 알아보실 수 있습니다. 

출처 : 부동산 지인 (서울 차트)

저번 글에도 이야기했듯이 대부분 사람들이 서울 부동산은 계속 상승 최소 보합이라고 판단하는 이유 중 하나가 공급이 턱없이 부족하다는데 있습니다. 

출처 : 부동산 지인 (대구 차트)

수요와 공급을 말할 때 가장 좋은 차트가 바로 대구입니다. 수요-공급에 맞춰 가격이 비례해서 변하게 됩니다. 2012년도 공급이 부족하자 가격이 상승하게 되고 2019년 공급이 오르자 가격이 떨어지고 다시 가격이 상승하다가 22년부터 공급량이 터지기 시작합니다. 올해부터 대구는 주의깊게 봐야될 것 같습니다.

이런식으로 공급이 부족한 지역을 연구하시거나 아니면 반대로 내가 투자할 지역의 공급량을 확인해 보면서 리스크를 줄이시면 됩니다.

2. PIR

조금 어려운 용어가 나왔습니다. PIR은 Price Income Ratio 입니다. 쉽게 말해서 사람이 한푼도 안쓰고 돈을 모았을 때 집사는데 몇 년이 거릴는 지 알아보는 수치입니다. 

예를 들어 연봉 4000만원인 사람이 4억짜리 집을 산다고 하면 PIR은 10이 되는 것입니다. PIR은 개인의 연봉과 주택 가격마다 수치가 너무 달라지기 때문에 보통 연봉과 주택가격은 중간 값(3분위)을 가지고 계산합니다. 

만약 서울 지역의 PIR을 구한다고 하면 서울 인구 연 평균 소득에 평균 집 값을 나눠서 계산하는 것입니다. 이렇게 하면 알 수 있는 것이 주택의 가격이 적절한가? 집값 거품에 대한 답을 할 수 있습니다. 

PIR를 확인하는 방법은 부동산 지인 사이트에서 확인하시면 됩니다. 멀티차트에서 보조지표 PIR을 체크하시면 됩니다.

출처 : 부동산 지인

서울 지역은 공급은 부족하지만 PIR로 보면 상당히 올라간 것을 알 수 있습니다. 평균 10정도여서 지금은 20을 넘었습니다. 이 데이터는 서울 평균 집 값은 평균 임금을 받는 근로자에게는 비싸다는 것을 의미합니다.

서울 집값이 무한정 오를 수는 없다. 서울 집값은 더 오르기는 쉽지 않다고 판단할 수 있습니다.

출처 : 부동산 지인

반대로 거제 PIR을 확인해보면 거제 평균 pir은 대략 4.5 정도였습니다. 그러다가 조선경기가 나빠지고 공급이 터지자 현재는 3.2까지 떨어진 것을 확인할 수 있습니다. 거제는 지금 사람들이 집을 살만한 가격이구나를 알 수 있습니다. 거품은 거의 없구나라고 확인할 수 있습니다. PIR이 평균보다 낮다면 투자하기에 리스크가 크지 않다는 것을 알 수 있습니다.

3. 교통

교통의 끝판왕은 지하철입니다. 여기서 말하는 지하철은 수도권 지하철입니다. 지방은 보통 차로 30분 내외로 거의 이동이 가능하고 자차를 대부분 가지고 있기 때문에 생략하겠습니다.

지하철 호재를 보는 방법은 다양하지만 제가 추천하는 방법은 

1. 호갱노노로 노선을 보고
2. 나무위키로 진행방향의 큰 흐름을 알고 
3. 정확한 정부의 공식 발표를 확인 하는 것입니다.

출처 : 호갱노노

(패치되서 호재를 볼려면 아래 링크를 따라서 호재를 보셔야됩니다)

https://taxplanet.tistory.com/m/237

지도를 보시면 청라 신도시에 7호선이 연장되는 호재가 있네요. 여기는 어디까지나 개발계획이기 때문에 실제로 어디까지 진행되었는지 살펴 보아야 합니다. 개발이 엎어지거나 몇 년씩 진행이 더디는 경우는 많기 때문이죠. 

출처 : 나무위키

원래 알고 있었던 호재가 아니면 처음부터 뉴스기사로 살펴보는 것은 쉽지 않습니다. 나무위키로 보면 개발호재에 대해서 정리가 되어있습니다. 여기서 나온 주요 뉴스를 따라서 개발현황을 확인하시면 됩니다.

출처 : 국토부 검색결과

마지막으로 해당 내용이 정부나 개발주체가 발표한 내용인지 확인하시면 됩니다! 이정도면 개발호재가 언제반영될지 예상해 볼 수 있습니다. 

4. 학군과 상권

학군과 상권이 중요한 이유는 일단 한번 자리잡으면 어느정도 시간까지는 유지되고 생각보다 그곳에 오래 살아야 되기 때문입니다. 

아이들이 학교에 들어가게 되면 생각보다 전학이 쉽지 않습니다. 다르게 말하면 웃돈(?)을 주더라도 좋은 곳으로 갈려는 수요가 있다는 것입니다.

상권도 마찬가지로 한번 형성되면 큰 변화(신도시, 대형상업시설, 교통의 변화 등)가 있지 않은 한 중장기적으로 유지됩니다. 유해시설이 아닌 좋은 상권(스타벅스, 학원가, 병원 등등)이 형성된 지역도 비싼 가격을 지불하더라도 들어올려는 수요가 있습니다.

학군과 상권을 보는 방법 중 가장 좋은 것은 직접 가보는 것입니다. 확실히 지도로 보는 것과 직접가서 눈으로 확인하는 것은 느낌이 다르죠. 그래도 대략적인 분위기를 알기 위해서는 호갱노노앱과 로드뷰를 사용하는 방법입니다.

출처 : 호갱노노

송도 지역에 상업시설 분포도 입니다. 상업지역이 몰려 있는 곳이 상권이 형성되어 있을 가능성이 높죠. 

출처 : 네이버 지도 로드뷰

실제 로드뷰로 보니 현대아울렛, 테크노마트역 등이 몰려 있는 좋은 지역이네요. 술집, 유흥가 보다는 이런지역이 좋은 상권일 확률이 높을 겁니다.

출처 : 호갱노노 학원가

마지막으로 학원가 밀집지역입니다. 학원가 밀집지역이 학군이 좋을 확률이 높습니다. 인천 송도지역은 인천에서 학원가가 가장 밀집한 지역이네요. 학군이 좋을 확률이 높을 겁니다. 디테일한 학군은 맘카페나 중학교, 고등학교 위치 등을 보시면 학군위치를 알 수 있습니다.

5. 개발 호재

마지막으로 개발 호재입니다. 개발 호재의 종류는 많습니다. 어떤 지역은 산업단지가 들어올 수도 있고, 공항건설, 신도시 개발 등등이 있습니다. 이런 개발 호재는 너무 많고 계획 단계에서 무산되거나 실행되는데 까지는 몇 년 또는 몇 십년이 걸리는 경우도 있죠.

출처 : 네이버 뉴스 검색

이런 호재는 뉴스를 통해서 찾고 개발주체의 공식자료를 확인하는 방법으로 찾아보시는 것이 좋습니다. 개발 호재를 마지막에 넣은 이유는 개발의 진행이 정치적 경제적인 이유로 언제든지 뒤집어 질 수 있기 때문입니다. 

지금 좋은 반도체 시장이 갑자기 안 좋아 질 수 있습니다. 그렇다면 현재 추진 중인 삼성전자의 평택공장의 계획은 큰 차질이 생길 수 있고 호재만 보고 투자했던 투자자들은 큰 손실을 볼 수 있기 때문입니다.

개인적으로 개발호재는 곱하기라고 생각합니다. 위의 데이터를 중심으로 안전마진(충분히 싼 가격)을 확보한 지역에 이런 개발호재까지 있다면 수익은 곱하기로 증가하기 때문이죠.

장기적인 수익을 결정짓는 인문학적(?) 소양

장기적인 투자를 위해서 인문학적 소양은 필수적이라고 생각합니다. 특히 자본주의 시스템과 인간의 본능에 대해서 공부한다면 정답이 없는 투자의 세계에서 좋은 이정표라고 생각합니다.

예를 들면 역사 특히 금융, 경제에 대한 역사를 공부한다면 왜 투자를 해야하는지. 자본주의에서 노동자의 역할은 무엇인지. 자본주의에서 기업가가 왜 가장 중요한지. 레버리지(대출)을 왜 써야 하는지. 이해할 수 있습니다. 이런 소양이 결국 장기적인 투자자를 만들어 주기 때문이죠.

마무리

지금까지 저만의 부동산 공부방법에 대해서 알아보았습니다. 다른 분들이 대부분 이야기해 주신 내용일겁니다. 큰 부를 이루거나 꾸준하게 수익을 내시는 분들을 보면 생각보다 특별한 것이 없는 경우가 대부분입니다. (특별한 경우는 대부분 사**이거나 그 사람만 가능한 경우가 높습니다)

수요-공급, PIR, 학군과 상권, 교통, 개발호재 등만 보더라도 전국을 다보는데 시간이 부족하실 겁니다. 대신 이런 기준을 가지고 부동산을 계속 보시다보면 

이게 왜 이렇게 싸지?

라는 느낌적인 느낌(?)이 오실 때가 있으실 겁니다. 저는 그때가 투자 시점이라고 생각합니다! 결국 투자는 (남들이 관심 없을 때) 싸게 사서 본래의 가치를 찾을 때까지 인내하는 것이니까요!

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